我省7部门联合发文优化调整房地产政策

　　■调整小户型审批政策■优化商品房价格备案■住宅的风雨连廊不计入计容面积

　　■商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%

　　■新供地的住宅小区项目可适当配建部分小于100 平方米户型

　　为深入贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府决策部署，促进房地产市场止跌回稳，结合我省实际，11月6日，海南省住建、发改、资规、财政、税务、银行、金融监管等7 部门联合发布《关于进一步促进我省房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称“通知”）。

　　据了解，《通知》自印发之日起施行。此前省直有关部门、各市县政府相关规定与本《通知》不一致的，以本《通知》为准。

　　优化调整新建住宅建筑高度政策

　　●新建住宅建筑高度按照国家有关规定和标准执行

　　●海口市、三亚市、儋州市中心城区新建住宅建筑高度一般不超过80米

　　●其他市县中心城区新建住宅建筑高度一般不超过18层

　　●中心城区以外的重点开发片区、产业园区等区域新建住宅高度参照所在市县中心城区管理

　　●中心城区以外的其他乡镇新建住宅高度主要以6层及以下为主

　　新建住宅建筑如确需超出上述高度的，要与城市规模、空间尺度及周边自然环境相适宜，在统筹考虑韧性安全、风貌管控、土地集约、品质要求等原则的前提下，进行充分论证，并征求同级消防救援机构意见，以确保与当地消防救援能力相匹配。博鳌特别规划区住宅建筑高度严格按照《博鳌亚洲论坛特别规划区控制性详细规划》执行。城市更新片区按《海南省自然资源和规划厅关于支持城市更新规划和用地保障的指导意见》（琼自然资改〔2024〕67号）相关规定执行。历史文化街区、文物保护单位、机场净空限高区域等有特定高度管控要求的区域，按照有关规定执行。

　　调整优化住宅建筑计入容积率建筑面积计算规则

　　调整优化《海南省住房和城乡建设厅关于规范我省计入容积率建筑面积计算规则的通知》（琼建规函〔2014〕523号）和《海南省工程建设项目“联合测绘”技术导则》中有关计容建筑面积计算的规定。

　　调整阳台计容建筑面积计算规则

　　阳台进深一般控制在2.4米以内（其中满足开敞率不低于40%的主景观阳台不限制进深），且每户阳台水平投影总面积占套内户型水平投影面积比例不超过25%时，按阳台水平投影面积的一半计算容积率建筑面积。

　　阳台进深或面积比例超出上述规定的部分，按其水平投影面积计算容积率建筑面积。

　　优化架空层等公共开放空间计容建筑面积计算规则

　　住宅建筑底层设置架空层用作通道、布置绿化小品、居民休闲设施等公共开放空间的，其建筑面积不计入计容面积。

　　架空层不得围合封闭改作他用，层高宜大于或等于3.9米，不得规划为车位出售或其它方式出售。

　　住宅及其他类型项目内的风雨连廊不计入计容面积、不计建筑密度。

　　鼓励市场主体参与公共服务设施建设

　　市场主体可根据项目及周边区域的实际需要，在详细规划确定的地块规划条件之外，自愿在地块内增设供全社会使用的公共服务设施、市政配套设施并在建成后无偿移交政府的，可以不计入容积率。

　　已出让的土地，在土地招拍挂条件或土地出让合同中对配套设施建设有明确规定的，按原规定执行。

　　加强财税、金融支持力度

　　调整城市基础设施配套费的缴交。房地产开发企业办理施工报建手续且尚未缴纳城市基础设施配套费的，可在领取建设工程施工许可证时缴纳50%、在办理商品房销售许可证（含现售、预售）时缴纳50%。

　　落实与调整普通住宅标准相衔接的税收政策。

　　对于贷款购买商品住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。

　　因多孩家庭等原因获得多套房购房资格，并已结清相应市县名下购房贷款的居民家庭，又申请贷款购买住房，银行机构可根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。

　　提振市场主体投资信心
　　合理监管商品房预售资金

　　对合法依规经营、一定年限内未受到房地产市场监管部门行政处罚，且未发生监管账户被采取冻结、划拨、税收保全措施或强制执行措施、拖欠工程款、农民工工资等情况的开发企业，可申请以提交符合要求的银行保函等方式替代一定额度的预售资金监管。

　　满足多样化住房需求

　　新供地的住宅小区项目可适当配建部分小于100平方米户型，但原则上不得低于80平方米，且不超过总面积的15%。

　　优化商品房价格备案

　　房地产开发企业在办理商品房预售许可或现售备案前，可根据区位配套、产品定位等因素，合理确定申报价格，实现优房优价。各市县落实城市主体责任，可因城施策调整优化商品房价格备案政策。

　　市县政府批准并经省级主管部门备案的城市更新项目，配建商品住房的，可继续办理商品房预售许可。

　　政策解读
　　支持企业建设“第四代”住宅

　　省住建厅有关负责人介绍，《通知》共10条，涵盖土地规划、财税金融、城市基础设施配套费、预售资金监管、“小户型”审批、商品房价格备案等方面，着重在“减、优、促”方面发力，确实减轻企业和购房人负担，释放积极信号。一是调减当前企业反映较为集中行业管理和规范等方面的“限制性”政策。如允许符合企业提交符合要求的银行保函等方式替代一定额度的预售资金监管，可在确保管好“保交房”资金的同时，切实解决企业资金流动性困难。二是优化调整相关政策。如调整小户型审批政策、允许新供地的商品住宅项目配建一定比例小于100平方米的户型；城市更新项目配建的商品住房，可继续办理商品房预售许可。三是促进行业高质量发展。如支持企业建设“第四代”住宅，在阳台、架空层等公共开放空间等方面的计容面积计算方面予以支持，打造高品质“好房子”。