国际旅游岛建设:楼市调控难房地产“绑架”海南

    毋庸置疑，海南国际旅游岛建设实施以来，引起世人最为关注的，不是海南旅游，而是海南的楼市。仅在国务院批准海南建设国际旅游岛后5天内，海南全省商品房销售量就超2008年全年销售量总和的171.12亿元。而海南省在《海南国际旅游岛建设总体规划》获得国家发改委批准之前，为防止海南房地产开发一哄而上，出现新的泡沫，于1月15日决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目后，房价不仅没有下跌，反而应声跳涨，海口、三亚及琼海等地房价甚至一日一价。

    据统计数据显示，1月中旬海南三亚商品房销售均价每平方米20，582.96元，而1月6日国家统计局统计，三亚平均房价不到每平方米11，000元，这意味着三亚房价在短短一周时间就已经翻倍。1月23日，三亚湾“一线海景产权式酒店”克拉码头开盘，当天成交额3.67亿元，均价3.4万元/平方米。媒体报道称，至少有6000亿元资金加速流入海南楼市，并推动当地房价疯狂飙升。

    其实，在此之前，雅居乐、富力、万科、鲁能、保利、绿城、华润、中信、中体等逾百家知名房地产开发商早已提前进驻海南“跑马圈地”，完成了战略布局。中信集团从2004年作为主开发商入主博鳌，先后投入20余亿，至2008年阶段性完成了博鳌亚洲论坛特别规划区122平方公里的统一规划、统一招商以及重要基础设施建设，同时肩负着核心区10.2平方公里的主导开发权。富力地产在海南已取得了近1万亩土地的开发权，主要包括香水湾的2500亩土地、海口的680亩和澄迈的6700亩土地。雅居乐地产携手摩根士丹利共同开发的海南清水湾，占地约1.5万亩，海岸线长达12公里，项目总投资逾200亿元，开发周期长达10年，号称是海南目前最大的热带滨海旅游度假区，并列入海南“十一五”重点建设项目。

    此外，海南鲁能城规划总占地面积约19平方公里，土地储备达8000亩。其中，三亚湾新城占地6.8平方公里，拥有9公里长的海岸线。与各房地产开放商的大量圈地相比，目前，海南的土地总面积约354万公顷，尚未开发利用的土地只有26万公顷，约占土地总面积的8%。可供出让的土地减少、国际旅游岛概念的推出使得海南土地市场日益升温，楼市调控更加困难。另一方面，地方政府也是房地产开发的直接受益者。据统计，2009年海南全省建筑业和房地产业税收收入总额占全省税收收入总额的48.2%;全省100多亿基金收入中，绝大部分来源于土地出让金的收入。

    但与此同时，海南省制造业投资下滑33.9%，50家重点工业企业实现利润同比下滑36.9，其中矿产加工业利润下滑57.6%，造纸印刷业下降62%，农副产品加工业下降百分之36.6%，汽车制造业亏损4.87元。利用外资和进出口贸易继续下滑，其中实际利用外资仅八点五亿美元，同比下降33%。因而，对于当地政府而言，对楼市的调控，打压是不可能的，其主要财政收入靠的就是房地产;而且也没法打压，沿海的好地方基本已被开放商圈走了，这些稀缺资源，涨价是必然的事情。但是，如果政府不给楼市降温，又恐重蹈17年前的那轮地产泡沫的覆辙。当时，留给海南的是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800多亿元积压资金，仅四大国有银行的坏账就高达300多亿元，甚至导致了首家省级商业银行因支付危机而关闭的“先例”。

    海南省四届人大常委会第十三次会议分析认为，海南经济结构不合理的问题突出，房地产投资比重过大，经济和财政收入的增长过度依赖房地产的发展。房地产开发商的布局，早于国际旅游岛建设的布局，这是既成事实;房价高位运行，也是即成事实;可供出让土地减少，也是即成事实;地方经济和财政收入的增长过度依赖房地产的发展，也是即成事实。如何摆脱房地产“绑架”魔咒，是海南国际旅游岛建设必须面对的问题。